自2016年底上海市开展50年历史建筑大调查以来，各区都有一定数量的旧改地块，在已完成居民动迁工作后，因为区域内存在一定量的历史里弄住宅建筑需要保留保护，致使这些旧改地块的建设方案无法按原控规建设指标落实。
从来没有这么多的现存历史里弄住宅建筑，以这种残恒废墟搬的形象，这么久地呈现在我们这座城市中，资金成本的压力，社会普遍的关切，这就是我们面临的沉重压力。从来没有这么多的现存历史里弄住宅建筑，以这种“人走房留”的状态，掌握在以政府为主导的城市规划、建设和管理者手中，这就是我们面临的重要机遇。我们怎么做才能既保护这些现状历史里弄住宅建筑，又实现社会文化、民生改善和经济发展的多赢，并以成功的实践案例，推动本市从根本上形成“留、改、拆、建”新的旧改市场化模式，这就我们面临的重要挑战。是时候，我们应该重新审视我们上海规划的方向了。我们应该特别重新审视我们城市中哪些与别的其他城市完全不一样的特征：上海现存历史里弄住宅建筑群绵密的肌理、建筑的艺术、人文的底蕴、人性化的生活。上海的过去，是水城，乡村、街道、城市公共空间和历史里弄住宅建筑的海洋，这些历史里弄住宅就是上海历史的根。上海的现在，是现存历史里弄住宅群形成的城市洼地和城市天际线上无数高层建筑组成的交响，这些历史里弄住宅虽大多被过度使用，但仍是上海历史和生活满满的记忆载体。无法想象，上海的未来，没有了这些历史里弄住宅建筑群，上海还能成为一座伟大的城市。
上海这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄住宅建筑还能用吗？
这个问题很好回答，是能用的。它们曾经是住宅，它们具有着高密度、用地经济、生活方便、私密性强、邻里交往亲近等优点。没有理由，它们曾经能用，而今天却不能用了。提出这个问题的人，大多不了解这些历史里弄住宅的历史，大多不知道这种居住形式，是上海1870年第一家专业性房产公司英商德和洋行即开始采用，后历经80年左右的开发商、设计者、广大群众不断优化改良而形成的居住形式。他们低层巷弄，有良好的社会性。他们前院后住，有良好的私密性。他们南居北辅，有良好的生活功能。他们通风采光，有良好的自然条件。他们巧工巧思，有极佳的艺术性。杜绝了“七十二家房客”的过度使用，乱搭乱盖的乱象，这些历史里弄住宅完全能很好地承担起起居住的用途。
关于平面尺寸。
这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，平均单元开间约为3.6-4.0m，平均单元进深约为9-12m，层数一般是二层或三层。单开间二层单元面积约为64.8-96㎡，有南向面宽2间；单开间三层单元面积约为97-144㎡，有南向面宽3间；双开间二层单元面积约为129.6-193㎡，南向面宽为4间；双开间三层单元面积为194-288㎡，南向面宽为6间。这些面积指标，100%的套内利用率和南向面宽间数均大大好于一般新建住宅。这样的平面条件，同时也使房型的进一步优化成为可能。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，以两层高的里弄为例，其南北向间距一般大于0.7h，以建筑高度6m计，建筑南北间距至少为4.2m，以3m层高计算，前后排建筑二层平面之间的日照间距为4.2:3=1.4，满足现行日照规范的要求。三层高的里弄，其南北向间距一般大于1h，以建筑高度9m计，建筑南北建筑至少为9m，以3m层高计算，前后排建筑二层平面以上之间的日照建筑为9:6=1.5，大大优于现行日照规范要求。可以说，这些历史里弄住宅的日照优于一般新建住宅。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，大部分为立帖式木结构，或是西式砖木结构，多年使用过度、潮湿虫蛀都使这些建筑面临很大的结构安全。除文物建筑或三类以上保护要求优秀历史建筑，在修缮中要保持原有结构形式外，其余历史里弄均可以采用外立面保护保留，“热水瓶换胆”的结构重置的方法，将原结构更新为砖混或砼框架结构，使之满足现行结构规范和抗震要求。结构重置还能解决房屋防潮防水问题和加装电梯问题。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，完全可以采用重做砼防潮层和首层地面砼防水内胆来解决地面和墙体防潮问题。替换屋顶结构形式和防水材料也将彻底解决屋面防水问题。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，采用了内部结构重置的改造措施后，大部分建筑的耐火等级可以由四级耐火等级升级为二级耐火等级，显著提升消防安全性能。同时还可采取总体消防机电的更新措施，确保这些历史里弄住宅建筑的消防安全。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，在采取了防潮层更新及内部结构重置后完全具备机电更新的条件，可以实现最舒适的居住体验。若上述旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，杜绝了过度使用，“七十二家房客”使用的状况，恢复其合理的房型格局，户数的大幅减少将大大地降低其供排水、供电、通讯等对总体配套的要求。这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑，除极少部分总弄、支弄可解决地面停车外，大部分现在均无法满足机动车停放要求。除核心旧改区域，重点旧改地区，可采用历史建筑基础托换、逆作法地下室开挖建设新地下空间以解决停车问题外，其余旧改区域可采用区域外配套来解决停车需求。上海这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄建筑在外立面完全恢复历史原貌的前提下还是完全能用的，而且最适合居住用，因为它们原本就是因此而生的，住宅是它们与身而来的功能。它们不仅最适合居住用，经过适当改造，它们比现在新建高层住宅楼的条件要好许多。与新建住宅比较，它们更经济，也更私密，因为没有公摊面积，以高层住宅楼平均80%的利用率计算，其利用率是新建高层住宅的1.25倍。它们更自然也更温馨，有天，有地，有阳光，方寸天井虽小，四季之景更胜。它们更具人性化、更社会化，支弄、总弄，长长的弄堂是邻里交流沟通的佳所。它们还独具历史和艺术价值；上海年代特征鲜明的建筑风格、材质工艺、精美细部、无不反映着上海城市的历史文化底蕴和迷人魅力。
怎样才能用好上海这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄住宅建筑？
要甄别。首先要甄别这些旧改地块内历史里弄住宅的类别，其中老式石库门里弄，新式石库门里弄，花园里弄都是完全有条件继续以高标准住宅作为使用功能。而广式里弄，或是工人工坊，这种单开间，两层，屋外空地狭窄，建筑简陋，层高低矮，一般难以继续作为住宅使用，但可以局部保留，经结构重置改造利用为社区活动中心、托老中心、托幼中心、党建服务中心等。其次要通过历史和现状的调查研究，充分考证这些历史理论住宅建筑原有的历史规模、型制；必须坚决拆除破坏历史风貌的历史搭建和改建，只有这样，才能恢复这些历史里弄原有的城市肌理和良好环境。要定历史里弄城市肌理和空间保护的底线。上海历史里弄肌理，主要是“外市内里”的沿街肌理和“街巷弄院”行列式里弄肌理。上海历史里弄的空间，主要是热闹的沿街外圈商业及服务空间、公共的巷道空间、半公共的里弄空间、私密的“前院后井”住宅空间，循序展开的空间秩序和空间体验。这些都是总体规划层面我们必须确定的保护底线。要定历史里弄单体建筑保护部位和内容。分类保护是历史里弄建筑保护的原则。除广式里弄，工人工坊外，一般应确定每栋历史里弄建筑的外立面及屋顶形式为其保护的底线。历史里弄建筑的外立面历史原物，无论在何种工序，工况条件外，均应采取措施加以保护，必须最大限度的保留外立面历史墙体、历史外墙装饰、历史和门窗屋顶的材质和形式。只有这样，上海历史里弄的基本面貌和城市特色才能被原汁原味地保留下来。要定利用的方案。研究历史里弄的历史图纸和现状，编制户型优化重组、防潮层修复、结构重置、电梯加建、基础托换，地下室开挖等建筑平面及空间优化方案，才能实现历史里弄住宅平面的活化和现代化。重组的户型应保持整体开间、进深及内部空间等基本空间尺度和要素的保留，也应鼓励保持原有历史里弄建筑内部集约化的流线设计和空间设计。上海这些旧改地块内“人走房留”的历史里弄住宅建筑，有着比“实心房”改造无法比拟的优势和便利；同时，这些历史里弄建筑大都只是保留或一般历史建筑，既不是文物建筑又不是市级优秀历史建筑，是城市图底关系中的“底”，是作为城市背景的历史建筑；在街坊肌理保护和外立面风貌特征保护的基础上，不应对这些历史里弄建筑内部的活化利用，制定“内部结构体系不变、平面格局不变、内部装饰不变”等的严格要求。毕竟在风貌保护的前提下，解决结构安全、活化平面利用、创造高尚活力生活才是我们活化这些历史里弄的根本目标。要定总体的目标和定位。凡交通、教育、医疗、商业配套区位优势明显，同时是石库门里弄、花园里弄建筑成片保留的旧改地块，应明确“整体保护风貌、活化利用、建设高尚活力新生活社区”的目标。凡旧改地块内石库门里弄、花园里弄建筑零星存在的，这些历史里弄建筑变更为控规用地性质相同的使用功能，应强调其开放性、文化性和公益性，应明确“重点保护、开放利用，建设街区新功能历史地标”的目标。凡旧改地块内都是广式里弄或工人工坊的历史里弄建筑，除较少的具有较大历史文化价值的广式里弄或工人工坊，可采取成片保护的方法，保护其城市肌理，置换其功能为文化集市、社区中心等；其余一般可以拆除，并按控规进行整个地块的城市更新建设。凡旧改地块内石库门里弄、花园里弄、广式里弄、工人工坊混合的情况，若石库门里弄、花园里弄占大多数，在保护地块历史特征多样性的基础上，可以保留全部的石库门里弄、花园里弄，并活化利用为居住；局部保留广式里弄或工人工坊，利用作为社区服务和文化配套用房，局部拆除一些广式里弄或工人工坊，使之成为社区绿化或公共空间。面对旧改地块容积率缺口矛盾，我们应该怎样面对？
目前，各区都有一定数量的旧改地块，在已完成居民动迁后，因为区域内存在一定量的历史里弄住宅建筑需要保留保护，致使这些旧改地块的建设方案无法按原控规建设指标落实。我们主要面对的是旧改地块容积率缺口的矛盾。这一矛盾主要有两种情况，一是成片历史里弄住宅，控规仍为居住规划，容积率无法做到2.5；二是成片历史里弄住宅，控规为商办规划，容积率无法做到4或更高。其余零星历史里弄住宅的旧改地块一般均可采用历史建筑平移整理、贴建、提高建筑密度等方法解决容积率矛盾。上海历史里弄住宅是上海居住建筑最具特色的形式，它生而为住，经历了历史的检验。居住的人少时，里弄安逸舒适，居住的人多时，里弄充满了邻里烟火气。上海历史里弄保护利用的总体思路应该是主要仍然将其作为居住使用，否则我们对上海历史里弄的保护利用的方向会出现偏差。敢不敢将历史里弄恢复居住的功能，其实最基本的是恢复居住功能的历史里弄住宅可不可以市场买卖，敢不敢买高价。上海城市中心区域恢复居住功能的历史里弄当然应该是买高价，动迁改造的大成本，发展商应得的利润，市政配套建设大投资等都是高房价的基础。我们可以理性的分析：历史里弄恢复住宅使用的房价，至少要体现两个方面价值的总和，即除了一般居住的价值外，还有城市历史保护的价值；前者可以与周边一般的新建或二手住宅的住宅售价相对应，后者则完全可以与上海历史里弄保护基金相对应。建议设立上海历史里弄保护基金，作为历史里弄交易房价的一个重要组成部分，该保护基金可以按周边一般的新建或二手住宅售价为参考，政府与发展商可以分成获得基金收入，发展商可以获得保护的成本补偿和适当奖励，政府可以获得的上海历史里弄保护基金可用于全市历史里弄的改造和保护利用工作。这部分增加的房价，主要由购买这些历史里弄住宅产权的少数富裕阶层承担。能为民生改善、历史保护、城市更新提供资金保证的历史里弄恢复居住功能的合理高房价，是解决成片历史里弄旧改区域内居住规划容积率无法做到2.5这一问题的重要抓手。这些历史里弄现状容积率基本为1.3，通过设立上海历史里弄保护基金进行接近于2倍房价调费后，相对总价而言，己与控规2.5的新建居住容积率基本持平。我们敢不敢将历史里弄保护利用提升到文化保护的高度？这个问题的答案是肯定的，我们应该、也必须将上海历史里弄保护利用提升到上海文化保护的高度。那么控规中容积率较高的商办建设为真正有价值而又能体现上海历史文化风貌的城市历史里弄让路，不是很正常的选择吗？当然前面一个问题解决好了，这一个问题才更有选择的底气。作者：沈晓明，上海市建筑学会历史建筑保护专业委员会副主任、上海市建筑学会城市更新专业委员会副主任委员。
