【竞赛动态】上海保障性租赁住房相关政策整理——上海市保障性租赁住房设计随想系列,上海市保障性租赁住房设计大赛,上海市建筑学会-凯发登录

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。经国务院同意，现就加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，提出以下意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

二、基础制度

（一）明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

（二）引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

（三）坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

（四）严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

（五）落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

三、支持政策

（一）进一步完善土地支持政策。

1．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

（二）简化审批流程。各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

（三）给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

（四）降低税费负担。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

（五）执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

（六）进一步加强金融支持。

1．加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2．支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

四、组织实施

（一）做好政策衔接。各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

（二）强化部门协作。住房城乡建设部要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结宣传经验做法。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。

国务院办公厅

2021年6月24日

各区人民政府，市政府各委、办、局：

《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见

为贯彻落实党中央、国务院关于解决大城市住房突出问题的决策部署，加快发展本市保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，结合本市实际，现提出实施意见如下：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联手、以区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供支撑保障。

二、基础制度

（一）强化顶层设计，统筹空间布局

统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房。

市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步从严管理。市、区房屋管理部门认定的单位租赁房统一纳入保障性租赁住房管理。市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房，由区房屋管理部门统一认定后，纳入保障性租赁住房管理。其他符合条件的租赁住房，以政府引导、自愿申请为原则，由区房屋管理部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。

加强保障性租赁住房空间规划，重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡。继续推进利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地和存量闲置房屋，新建、配建、改建保障性租赁住房。新实施的保障性租赁住房项目，由各区政府结合区域规划和保障性租赁住房发展计划统筹安排，区房屋管理部门会同区发展改革、规划资源等部门联合认定，并与规划编制、土地供应等工作有效衔接。

系统评估廉租住房、共有产权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。

（二）明确准入条件，严格租赁管理

申请保障性租赁住房，需要同时满足以下两项基本准入条件：一是在本市合法就业、在职工作；二是在本市存在住房困难，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应当优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。

区分保障性租赁住房不同类型，健全房源周转循环使用机制。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年；合同到期入住对象仍符合准入条件的，经重新审核后可续租，不再符合准入条件的应当退出；面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，退出机制应当结合本单位、本系统住房保障管理要求制定；公共租赁住房保障总年限，继续按照本市公共租赁住房专项管理政策执行。

市、区房屋管理和城管执法部门要加强保障性租赁住房监管。保障性租赁住房承租人、居住使用人不得转借、转租房屋或改变房屋用途；承租人、居住使用人有上述行为的，出租单位应当立即解除租赁合同，并按照国家、本市相关规定和租赁合同约定追究其责任。

保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。严格对房地产经纪机构和经纪人员的管理，严禁有关机构或个人为保障性租赁住房提供转租、出售等经纪业务。

（三）提升居住品质，稳定租赁价格

规范和优化保障性租赁住房户型设计。新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型；面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，户型标准可以结合本单位、本系统住房保障实际需求适当调整。保障性租赁住房实行全装修，并根据新市民、青年人需求特点，配置公建配套和商业配套设施，提升居住品质。强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。

市、区房屋管理部门要建立健全市场租赁住房租金监测机制，对保障性租赁住房租赁价格的初次定价和调价加强统筹指导，稳定保障性租赁住房租赁价格水平。保障性租赁住房租赁价格由出租单位制定，报区房屋管理部门备案。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。

三、支持政策

（一）规划和土地支持政策

在符合规划、依法登记、权属清晰的前提下，支持乡镇统筹利用城区、靠近产业园区或交通便利等区域的集体经营性建设用地，建设保障性租赁住房，并切实尊重农民意愿，保障农民集体权益。农村集体经济组织可以通过自建或联营、入股等方式，合作建设运营保障性租赁住房；稳妥推进通过集体经营性建设用地出让等方式，建设运营保障性租赁住房。探索构建集体建设用地建设租赁住房融资渠道以及收益分配和利益平衡机制。

对企事业单位依法取得使用权的自有闲置土地，在联合认定且符合规划、权属不变、满足安全要求、公共服务和市政交通等配套设施可承载、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可以继续保留划拨方式。

在确保安全的前提下，可以将产业园区中产业类项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区加强统筹规划，将各产业类项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。对既有的非居住存量房屋改建租赁住房项目，经区政府组织区相关部门联合验收合格的，可以办理保障性租赁住房认定手续。对新实施的非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目，由区政府组织区房屋管理、规划资源、建设管理、消防等部门联合审查改建方案后，办理保障性租赁住房认定手续以及立项、规划、施工、消防等手续，竣工后实施联合验收。非居住存量房屋改建保障性租赁住房的租赁运营期限应当达到5年以上。

新出让商品住房用地继续配建不少于5%的保障性住房，无偿移交政府，主要用作公共租赁住房；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，并鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建。集中实施配建的保障性租赁住房，应当先于商品住房供地或者同时供地。单独选址的租赁住房用地，主要用于建设保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，土地出让价款可以分期收取。

（二）财税支持政策

按照政策申请和使用中央补助资金，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。优化中央财政支持住房租赁市场发展试点资金分配使用，对市场化租赁住房中认定纳管的保障性租赁住房予以重点支持。

落实保障性租赁住房税收优惠政策，可以享受税收优惠政策的单位和项目名单由市住房城乡建设管理、房屋管理部门按照国家规定，汇总提供税务部门。

对保障性租赁住房项目，免收城市基础设施配套费。

（三）水电气价格政策

非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，项目名单由市住房城乡建设管理、房屋管理部门汇总提供用水、用电、用气价格主管部门。

（四）金融支持政策

支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，向改建存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，鼓励商业银行创新对相关住房租赁企业的综合金融服务。落实建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款的政策。积极配合推进落实保障性租赁住房贷款统计调查制度，在实施房地产信贷管理时，予以差别化对待。

支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。鼓励符合条件的企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设。加大住房公积金对保障性租赁住房的支持力度。

在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。

（五）国资支持政策

充分发挥国资在发展保障性租赁住房中的示范引领和“稳定器”“压舱石”作用。支持引导中央在沪企业，市、区国有企业和机关、事业单位在符合规划的前提下，通过多种方式，参与保障性租赁住房建设供应。主业从事住房建设的市、区国有企业，应当发挥集中新建全自持租赁住房的主力军作用。对市、区国有企业参与的上述专项工作任务，统筹兼顾对业绩指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围。

（六）配套公共凯发登录的服务支持政策

保障性租赁住房承租人、居住使用人可以按照规定，在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）或社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。

街道（乡镇）应当将保障性租赁住房纳入城市网格化管理和社区管理服务范围，组织开展各项便民利民服务和社区志愿服务，指导落实物业服务，提升保障性租赁住房的居住品质，促进承租人、居住使用人融入社区。

四、组织实施

（一）市、区协同，统筹推进

市促进房地产市场健康发展联席会议加挂市保障性租赁住房工作领导小组牌子，负责协调解决保障性租赁住房工作推进中的重大问题。市保障性租赁住房工作领导小组办公室设在市住房城乡建设管理委、市房屋管理局，负责健全统筹协调机制，做好保障性租赁住房规划管理、政策指导、项目推进、督促检查等工作。各区政府相应建立健全保障性租赁住房工作的领导和统筹协调机制。

（二）建设平台，规范管理

加快建立完善全市统一的住房租赁管理服务信息平台，覆盖保障性租赁住房和单位、居民持有的市场化租赁住房全量房源，以信息化为支撑，推进保障性租赁住房规划、建设、管理一体化，探索保障性租赁住房房源发布、查询、申请、审核、签约全程网上办理。加强保障性租赁住房智能化管理，推进“一网统管”应用场景落地。

（三）落实责任，严格考核

各区政府要全面落实属地主体责任，积极推进保障性租赁住房建设筹措，规范项目运营管理。市保障性租赁住房工作领导小组办公室要加强对保障性租赁住房工作的督促，定期进行通报。保障性租赁住房工作列入市委、市政府重点工作，完成情况纳入市对各区、相关市属国有企业考核范围。

本意见自2021年12月1日起实施，有效期至2026年11月30日。

各区规划资源局、各派出机构:

为贯彻落实《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号），积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市保障性租赁住房规划土地管理工作，我局制定了《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》。现予印发，请按照执行。

　　上海市规划和自然资源局

　　                            2022年1月18日

关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则

为加快本市保障性租赁住房建设，有效缓解新市民、青年人住房困难，按照国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、本市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）等相关规定，制定本管理细则。

一、适用范围

本市保障性租赁住房的规划、土地、不动产登记等管理工作适用本管理细则。

二、工作要求

（一）加强规划引导。聚焦多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分区分类差异化引导，“十四五”时期优先保障供需矛盾突出地区，推动保障性租赁住房高质量、高水平规划建设。根据全市保障性租赁住房专项规划，在合理控制人口和用地规模的前提下，确定保障性租赁住房规模，完善本市保障性租赁住房空间布局、土地使用、公共服务设施配套等规划控制要求。

（二）合理规划布局。各区保障性租赁住房布局应符合各层级国土空间规划。依据人口变化、城镇空间功能布局、产业发展导向，在主城片区、新城、新市镇等未来就业人口集中地区，通过新增用地或盘活存量建设用地建设保障性租赁住房。重点布局在产业集聚区、商业商务集聚区、交通枢纽地区（含轨交站点周边）、高校、科研园区等交通便捷、生产生活便利、保障性租赁住房需求集中区域，布局应充分体现不同居住类型混合融合发展。

（三）完善公共配套。结合保障性租赁住房规划规模和类型，按照十五分钟社区生活圈建设要求，合理确定单元内公共配套服务设施。已批控详规划住宅建筑规模总量不变，将住宅转为保障性租赁住房的，公共服务设施配套不需增设。已批控详规划基础上增加保障性租赁住房，或由其他类型功能调整为保障性租赁住房的，需按新增保障性租赁住房规模增设除公园绿地、养老福利设施、行政办公设施外的各类公共服务设施，增设的公共服务设施应符合相关配置标准，其中产业园区配建的宿舍型保障性租赁住房可按需配置公共服务设施。

（四）提升空间品质。着力提升租赁住房空间品质，倡导开放式街区理念，通过连廊、底层架空等增设邻里交往空间，使租住生活更富魅力、更有温度、更具吸引力。

（五）加大供应力度。加强供应计划管理，全面贯彻落实中央经济工作会议精神和自然资源部相关工作部署，单列保障性租赁住房用地计划，明确保障性租赁住房用地计划占住宅用地总规模不得低于国家相关要求，确保保障性租赁住房用地供应规模。引导多方参与，在符合规划前提下，充分发挥市场机制作用，合理引导社会化资金参与保障性租赁住房建设。充分发挥国资国企“稳定器”和“压舱石”作用，支持引导中央在沪企业，市、区国有企业和机关、事业单位，积极参与保障性租赁住房建设。

三、管理内容

（一）规划编制管理

1.用地性质核定：

保障性租赁住房用地在规划用地分类中对应“四类住宅组团用地（rr4）”，控制性详细规划和郊野单元村庄规划编制中可在普适图则备注栏明确类型。混合用地中保障性租赁住房用地比例小于等于10%的可直接在用地性质中兼容，大于10%的应当在用地性质中予以明确。

2.规划编制要求：

（1）结合项目实际情况，合理确定容积率、建筑高度等规划指标。地块开发强度应符合地区强度分区，原则上容积率不大于2.5，轨道交通站点600米范围内地区以及靠近城区、产业园区或者交通便利等区域的集体经营性建设用地，根据评估情况可适当提高容积率，建筑高度应符合地区高度分区，具体指标应根据地区发展的总体需求、交通条件、生态环境、空间景观、安全底线，经规划研究后合理确定。

（2）保障性租赁住房应当根据新增人口增加相应公共服务和市政、交通基础设施，满足服务配套和城市安全要求。

（3）已批控详规划为规划住宅用地（rr1、rr2和rr3）调整为保障性租赁住房用地（rr4）的，不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的，在建设项目规划管理阶段通过规划实施深化程序予以确定。

（二）土地供应管理

1.土地供应方式：

（1）采取公开招拍挂方式新出让商品住房用地，继续配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府，主要用作公共租赁住房纳入本市保障性住房体系；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，并在土地出让合同中明确相关管理要求。鼓励各区统筹集中实施保障性租赁住房配建，集中配建的保障性租赁住房应当先于商品住房供地，或者同时供地。统筹集中配建的保障性租赁住房土地，根据市住房城乡建设管理委、市房屋管理局会同相关部门审定同意的《统筹平衡方案》，并由区政府确定建设主体后，可采取定向挂牌、协议出让或租赁等方式供应。

（2）对企事业单位依法取得土地使用权的自有闲置土地，经市或区相关部门联合认定后，在符合规划、权属不变、满足安全要求、公共服务和市政交通等配套设施可承载、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，可变更土地用途为四类住宅组团用地（rr4），签订土地出让补充合同，按照规划重新约定各类规划参数、土地使用期限、开竣工时间、物业持有、违约处置等全生命管理要求，不补缴土地价款。原划拨的土地可继续保留划拨方式。

（3）在确保安全的前提下，可在产业项目允许的15%配套生活服务设施用地面积中（可同比例折算建筑面积），安排建设企业自用宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区加强统筹规划，经市或区相关部门联合认定，可在规划产业基地，以及除中心城、主城片区、新城外的产业社区中，统一建设宿舍型保障性租赁住房，集中建设用地在变更土地用途为四类住宅组团用地（rr4）后，可采取定向挂牌、协议出让或租赁等方式供应。

（4）在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经政府同意对非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

（5）在符合规划、依法登记、权属清晰、切实尊重农民意愿、保障农民集体权益的前提下，支持区镇统筹利用城区、靠近产业园区或交通便利等区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在建设用地总量不突破天花板的前提下，区镇可在紧贴城市开发边界区域新增集体经营性租赁住房，地块开发强度可参照城市开发边界内控制要求进行设定。在满足乡村风貌保护、区域高度控制等前提下，存量集体经营性建设用地可以按规划重新设定土地用途和开发强度，依法实施转型利用，发展保障性租赁住房。农村集体经济组织可以通过自建或以土地使用权入股、联营等方式与社会资本合作建设运营保障性租赁住房。稳妥推进集体经营性建设用地出让等方式建设保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.全生命周期管理要求：

保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理，出让人应当在土地出让合同中约定以下内容：

（1）物业持有要求：受让人应在土地出让年限内持有保障性租赁住房土地和房屋。保障性租赁住房应全部用于保障性租赁使用，不得上市销售或变相销售。

（2）转让管理要求：保障性租赁住房土地和房屋应按照出让合同约定，不得整体或分割转让。对因破产、重组等特殊情形需转让的，须经出让人同意。保障性租赁住房用地受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经出让人同意。经出让人同意整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变的，保障性租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于保障性租赁住房，并按租赁使用合同保持原租赁关系。相关转让管理要求应纳入土地出让合同，同时约定相关违约责任。

（3）抵押管理要求：权利人以保障性租赁住房土地和房屋设定抵押的，应在抵押合同中约定，抵押权实现时，抵押权人与抵押人协议以抵押物折价的，或者第三人通过拍卖、变卖取得抵押物的，抵押权人、第三人应符合租赁住房运营管理要求并经政府相关管理部门同意。

（4）其它要求：保障性租赁住房土地采取出让、租赁方式供应的，应按照本市经营性用地出让管理有关规定，由出让人征询相关职能部门意见，将项目建设、运营功能、租赁价格等要求及履约监管和违约处置要求纳入土地出让合同。

3.出让年期设定：

保障性租赁住房用地最高出让年限不超过70年。

4.地价管理要求：

新供应保障性租赁住房用地地价按照本市租赁住房价格体系执行，出让人应根据保障性租赁住房用地市场评估价格，结合本市保障性租赁住房市场实际情况，以及保障性租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求，经集体决策，综合确定地块出让起始价或底价。

保障性租赁住房用地采取出让方式供应的，可在土地出让合同中依法约定分期缴纳全部土地出让价款，分期缴纳期限原则上不超过一年。保障性租赁住房用地采取租赁方式供应的，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（三）建设规划管理

1.保障性租赁住房的建设规划管理应当符合经批准的控制性详细规划和郊野单元村庄规划，严守安全底线，切实保障租住人员的生命和财产安全，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往。在土地出让阶段核提出让条件环节中，明确有关保障性租赁住房的建设规划管理要求，并纳入出让合同。建设工程设计方案的审批、工程规划许可证的核发及竣工验收阶段应当审核各项管理内容，确保落实出让合同的全生命周期管理要求。

2.保障性租赁住房地块内部规划设计标准按以下要求执行：

租赁住房鼓励围合式布局，应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上套型至少有一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时。

新建租赁住房高层与高层建筑间距不得小于《技术规定》中所明确的高层居住建筑最小间距。低层、多层租赁住房间距仍应按照《技术规定》有关居住建筑的间距要求执行。

租赁住房的建筑退界不得小于《技术规定》明确的居住建筑最小退界距离，且应当同时满足建筑间距的要求。界外如果是租赁住房的，可适当放宽、协商解决，但建筑退界不得小于《技术规定》中所明确的居住建筑最小退界距离，并同时满足租赁住房的最小间距要求。

3.建筑单体设计要求。保障性租赁住房的房型可根据区域位置、周边环境、市场需求等综合因素合理确定。建筑设计应按照绿色、低碳、可持续的理念，符合装配整体式建筑要求，倡导建筑新技术的应用，鼓励开发、设计单位在房型设计及建筑室内空间上创新理念，满足市场租赁的需求。

4.社区空间环境的营造应遵循以下要求：

保障性租赁住房应提升空间品质，重视建筑形体与空间的整体环境效果，倡导开放式街区理念，引导增加邻里交往空间的设置。通过户外连廊、底层架空等方式提供活动场地与空间等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率，同时不得围合封闭改作他用。

保障性租赁住房可根据实际需求情况，在不超过地块建筑总量10%的范围内，重点建设物业服务用房、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施以及给水泵站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，并引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。

（四）不动产登记管理

对出让合同约定的整体持有的保障性租赁住房土地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“保障性租赁住房整体持有，不得分证办理”。根据出让合同的约定，保障性租赁住房土地受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产权证和不动产登记簿上。在转移登记或变更登记前，出让人或相关管理部门应明确审核意见。

四、施行日期

本管理细则自印发之日起施行。